Steuerliche Aspekte bei der Vermietung – welche Kosten sind absetzbar?

Das sollten Eigentümer unbedingt beachten, wenn sie ihr Haus vermieten wollen

Wer Immobilien vermietet, kann zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen. Entscheidend ist dabei, ob die Immobilie privat oder über eine immobilienverwaltende GmbH gehalten wird. Beide Modelle unterscheiden sich erheblich in der steuerlichen Behandlung und bieten jeweils eigene Vorteile.

Diese Übersicht zeigt Ihnen, welche Kosten bei der Vermietung absetzbar sind und wann sich welche Struktur lohnt.

Vermietung durch eine Privatperson – steuerlich absetzbare Kosten

Bei der privaten Vermietung werden die Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert.

Alle Ausgaben, die unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängen, können steuerlich berücksichtigt werden.

Zu den wichtigsten absetzbaren Kosten zählen:

Schuldzinsen aus Immobilienfinanzierungen
Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil
Kosten für Instandhaltung und Reparaturen
Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, Steuerberater)
Grundsteuer und Versicherungen
Nebenkosten, sofern diese nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden
Fahrtkosten zur Immobilie
Inserats- und Vermarktungskosten

Die Besteuerung erfolgt mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Besonders wichtig ist eine klare Trennung zwischen privaten und vermietungsbezogenen Ausgaben, um steuerliche Nachteile oder Rückfragen des Finanzamts zu vermeiden.

Vermietung über eine immobilienverwaltende GmbH

Steuerliche Vorteile für Investoren

Bei einer vermögensverwaltenden GmbH zählt die Immobilie zum Betriebsvermögen. Dadurch ergeben sich erweiterte steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, insbesondere für Investoren mit mehreren Objekten oder langfristiger Anlagestrategie.

Typische steuerliche Vorteile der GmbH-Struktur:

Sämtliche objektbezogenen Kosten gelten als Betriebsausgaben
Abschreibung auf Gebäude und teilweise auf Inventar
Zinsaufwendungen, Verwaltungskosten und externe Dienstleistungen
Bildung von Rückstellungen für Instandhaltungen möglich
Körperschaftsteuer auf Gewinne (15 % zzgl. Solidaritätszuschlag)
Gewerbesteuer entfällt in der Regel bei reiner Vermögensverwaltung

Die Besteuerung erfolgt zunächst auf Ebene der GmbH. Erst bei Ausschüttung an die Gesellschafter fällt eine weitere Besteuerung an. Dieses Modell eignet sich besonders für professionelle Immobilieninvestoren, Bestandsaufbau und steueroptimierten Vermögensaufbau.

Warum ist eine professionelle Beratung bei der Vermietung sinnvoll?

Steuern smart gestalten, Immobilienpotenzial nutzen

Die steuerliche Gestaltung einer Immobilie hat langfristige Auswirkungen auf Rendite, Liquidität und Vermögensaufbau. Eine professionelle Beratung hilft, Fehler zu vermeiden und das volle Potenzial Ihrer Immobilie auszuschöpfen.

Auswahl der optimalen Struktur (Privat oder GmbH)

Langfristige Optimierung der steuerlichen Belastung

Vermeidung von Fehlern bei Abschreibung, Kostenabsetzung und Finanzierung

Entwicklung einer klaren Strategie für Cashflow, Vermögensaufbau und Exit

Abstimmung zwischen Steuerberater, Finanzierung und Immobilienstrategie

Gerade bei größeren Investitionen, mehreren Immobilien oder geplanten Portfolio-Erweiterungen kann eine frühzeitige Beratung erhebliche steuerliche und wirtschaftliche Vorteile schaffen.

Fazit: Gute Planung ist der Schlüssel zum Erfolg

Ein Haus zu vermieten kann eine stabile und langfristige Einnahmequelle sein – vorausgesetzt, die Vermietung ist gut vorbereitet und professionell umgesetzt. Wer Markt, Mieter und rechtliche Rahmenbedingungen kennt, reduziert Risiken erheblich.

Eine fachkundige Beratung hilft Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen und Ihre Immobilie optimal zu positionieren.